mardi 18 avril 2017

Quelles difficultés foncières dans l’immobilier à Marrakech et au Maroc ?


Effectuer une transaction immobilière n’est pas toujours aussi simple que l’on pourrait le croire, il ne s’agit pas de choisir un bien immobilier à Marrakech ou ailleurs, de le payer et d’en faire ce que l’on veut. Une transaction immobilière implique de nombreuses démarches qui sont plus ou moins longues, dépendamment de la nature de la transaction et d’autres facteurs. L’immatriculation foncière est l’une des procédures qui encadrent une transaction immobilière. Ce n’est pas une opération aisée et les chiffres sont là pour le prouver. En effet, en faisant une petite étude terrain au Maroc, on constate que seulement 15% des biens sont régulièrement immatriculés. En gros environ 85% du parc immobilier au Maroc n’est pas titré. Il est donc important et même primordial de revoir la politique d’immatriculation foncière au Maroc. Dans ce contexte, des assises se sont tenues afin d’examiner la problématique foncière. Le nombre des contraintes semble assez grand malgré les efforts qui sont 
faits par les autorités publiques. La généralisation et même l’adoption de l’immatriculation comme un processus important comptent parmi les priorités que l’État se fixe pourtant les résultats restent assez mitigés et en dessous des objectifs fixés puisque trois quarts des biens immobiliers sont toujours non immatriculés. 

Il faut dire que sur le territoire marocain la procédure est certes vitale, car elle permet aux propriétaires de sécuriser leurs biens immobiliers à Marrakech et partout au Maroc,  mais la procédure reste encore facultative. Cet aspect est le premier frein à la généralisation de la procédure d’immatriculation foncière. De plus les avantages d’un bien immatriculé ne sont pas connus du grand public qui n’en voit pas toujours l’intérêt, surtout que le coût de l’immatriculation est élevé et la procédure judiciaire qui y est rattachée est assez longue et pénible. La problématique foncière à plusieurs prend de nombreuses formes dont les principales sont le cadre juridique et légal. La plupart des lois qui définissent le cadre juridique de l’immatriculation foncière viennent de la période coloniale et certains textes sont même vieux de plus de 100 ans. Plusieurs nouvelles lois ont été adoptées afin de redynamiser l’immatriculation, mais on note une absence de vision globale et d’actualisation. 

Pire que l’ancienneté des lois, c’est le manque de cohérence que l’on peut observer entre certaines lois qui ne sont pas adaptées aux autres lois relatives à l’usage du même foncier. Bon nombre de textes ne sont pas accompagnés de décrets d’application ni de mécanismes réglementaires pourtant indispensables pour leur mise en application. Du coup il n’y a aucun moyen de les mettre en phase avec les changements économiques et sociaux. La situation est encore moins évidente parce que pour faire immatriculer son bien immobilier à Marrakech ou ailleurs au Maroc, il faut se rapprocher de plusieurs structures foncières différentes les unes des autres. Le nombre des structures foncières fait en sorte qu’il est difficile de les intégrer dans les politiques de développement du pays. Bien sûr le parc immobilier marocain et le système foncier restent dominés par la propriété privée qui se chiffre à environ 75% à l’échelle nationale. Les 25% restants sont des biens qui appartiennent à l’État, ce sont principalement le domaine public, le domaine privé, les terres collectives, le domaine forestier, le domaine des collectivités, etc. 

Quelle est l’influence de la saison estivale sur l’immobilier à Marrakech et au Maroc ?


La saison estivale est assez porteuse pour l’économie marocaine en général, cela se justifie par l’arrivée des millions de touristes, mais aussi et surtout des Marocains résidant à l’étranger qui reviennent dans leur pays natal ? C’est ainsi que le nombre des locations augmente grandement et même le nombre des chats immobiliers puisque beaucoup acquièrent un bien immobilier à Marrakech ou ailleurs, pour eux-mêmes ou pour les membres de leurs familles. L’impact que ce phénomène a en général c’est l’augmentation des prix, 2016 n’a pas été exempte du phénomène, bien au contraire l’effet de l’été était associé à celui du ramadan qui est une période de consommation. Par conséquent, à Marrakech on a observé une augmentation des prix des appartements à hauteur de 2,12% entre le mois de mai et celui de juin 2016, ramenant le prix du mètre carré à 14 372 dirhams. Le même phénomène était perceptible dans les autres villes du royaume, surtout celles à fort potentiel touristique, notamment Rabat, Tanger,etc. à Rabat l’augmentation n’était pas forte, elle était d’environ 0,99%. Les quartiers les plus atteints étaient Océan avec 8,53%, le quartier Hassan avec 2,53% et Agdal avec 1,58%. Tanger également affiche une hausse de ses prix à hauteur de 0,18%, faisant passer le mètre carré à 12 006 dirhams, au lieu de 11 984 dirhams au mois de mai.

S’il faut faire une évaluation par quartiers de Tanger, celui de Boukhalef affiche une forte hausse des prix de vente à hauteur de 11,68%, au quartier Achakar, cette hausse est de 4,92% avec le mètre carré affiché au prix de 15 226 dirhams, contre 14 512 dirhams pendant le mois de mai 2016. Au quartier Malabata par contre on note une baisse des prix.  Casablanca sort un peu du lot dans cette vague de hausse de prix, c’est la ville dans laquelle les appartements étaient les moins chers au mois de juin, avec une baisse d’environ 0,70% par rapport au mois de mai. Une situation assez à l’opposé de ce qui se passait durant cette période avec les biens immobiliers à Marrakech. Le mètre carré était à environ 16 307 dirhams au mois de juin. Cette baisse est assez étonnante surtout pour la ville qui est connue comme la plus chère du Maroc. 

La baisse la plus importante à Casablanca a été enregistrée dans le quartier Sidi Moumen où le mètre carré se vendait à 3 938 dirhams, une baisse de 13,70% donc. Dans le quartier Sidi Bernoussi, le prix du mètre carré a baissé de 10,54% pour se retrouver à 8 045 dirhams au mois de juin. À Sidi Othman le prix du mètre carré a baissé de 4,97% pour se retrouver à 8 455 dirhams. Ain Diab reste le quartier le plus cher de la capitale marocaine et affiche une tendance à la hausse au mois de juin 2016, avec le mètre carré à 22 636 dirhams, soit une augmentation de 2,29%. Une tendance plus proche de cette observée dans le secteur immobilier à Marrakech et dans les autres grandes villes du royaume.

Quelles difficultés foncières dans l’immobilier à Marrakech et au Maroc ?

Effectuer une transaction immobilière n’est pas toujours aussi simple que l’on pourrait le croire, il ne s’agit pas de choisir un bien ...